Cómo comprar una casa en Foreclosure: ¿Qué necesito?

Durante la última recesión, los agentes inmobiliarios se enfocaron en comprar propiedades con una ejecución hipotecaria, pero, ¿a qué nos referimos con este concepto? En Estados Unidos, se le conoce como “Foreclosure”.

Si estás pensando en comprar una vivienda en Estados Unidos a través de este método, puede que sea una muy buena idea, sin embargo, es necesario que conozcas a qué se refiere y si es realmente beneficioso como suena. ¡Veamos cómo adquirir una casa ejecutada!

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¿Qué es un foreclosure de una casa?

Como mencionamos anteriormente, el término en español de foreclosure significa “ejecución hipotecaria”. Igualmente se le conoce coloquialmente como “casa ejecutada o embargada”. Es un proceso mediante el cual una entidad bancaria o compañía hipotecaria consigue tomar el control de una propiedad ante la falta de pago del propietario.

Posteriormente, el banco o prestamista hace lo que considere acorde, como venderla para pagar la deuda. En estos casos, el deudor pierde el derecho que tenía sobre la propiedad, al igual que la inversión puesta en ella. Por ello, resultan tan indispensables los pagos de la hipoteca (mortgage, en inglés).

Todo esto lleva a que en el historial crediticio el propietario deje una grave marca en el mismo. Suele ser un procedimiento bastante doloroso para quien acaba de perder los ahorros de su vida, ante la falta de pago.

¿Cómo comprar una casa ejecutada?

Lo principal, es contar con un agente de bienes raíces que conozca sobre la materia para que te pueda guiar por el proceso. Además, no es cómodo lidiar directamente con el dueño de la vivienda, por obvias razones.

Por otra parte, comprar una casa ejecutada es una alternativa bastante accesible a tu bolsillo, pues son propiedades que los agentes buscan deshacerse de ellas rápidamente para no tener que lidiar con lo que implican.

Las viviendas que han sido embargadas pasan a ser propiedad de la empresa de bienes raíces, por ello, son identificadas como REO (Real Estate Owned) ya que ahora pertenecen al prestamista. Entonces, ¿cómo compro una casa en Foreclosure? La forma más común es la recién mencionada, mientras que la segunda es mediante una subasta pública.

¿Tienes dudas? Sigue estos simples pasos para comprar una casa en foreclosure:

1.   Conoce el rango de precios de las casas embargadas.
2.   Obtén una pre aprobación para la hipoteca.
3.   Analiza los precios de venta en tu zona.
4.   La casa te será vendida “tal cual” (As Is, por sus siglas en inglés)

Aspectos a tener en cuenta antes de comprar una casa embargada

Si ya estás decidido a que esta es la mejor opción para adquirir una propiedad, te recomendamos que leas estas siguientes consideraciones antes de comprar la casa embargada:

• No tienes conocimiento de la condición en la que se encuentra. Debido a que pertenecía a otra persona, puede que todavía la agencia de bienes raíces no tenga información sobre reparaciones o mantenimiento que haya recibido la vivienda. Por lo tanto, no existe una evaluación concreta del precio de venta exacto. Así que podrías estar comprando “gato por liebre”.
• Procura realizar una inspección por un profesional para verificar el estado en el que se encuentra. Solo así sabrás si realmente vale la pena comprarla o debes buscar una casa que no esté con una ejecución hipotecaria.

• Puede que debas pagar gastos adicionales por documentos requeridos por el prestamista, además de la inspección de la propiedad y una respectiva tasación. Asimismo, tendrás que abonar una fianza mínima solicitada por el banco y realizar un depósito de garantía. Así demuestras tu verdadero interés por adquirir la vivienda y tienes idea de cuánto dinero depositarás por el pago inicial.
• Es posible que se presenten problemas con el título durante el cierre. También es probable que el vendedor pida una prórroga para que estos trámites se resuelvan previo a la fecha del cierre del contrato. A su vez, el comprador tiene que arreglar un periodo luego de este plazo para programar la mudanza, alta de los servicios públicos, etc.

Ventajas y desventajas de comprar una casa con foreclosure

Analicemos primero los aspectos positivos de comprar una casa ejecutada:

• Son accesibles. Económicamente, es muy barato comprar una casa con foreclosure. No obstante, ten en cuenta que los precios dependen de varios factores. El mercado de bienes raíces puede estar en alza, en este caso, cualquier propiedad podría costar por encima de la media. Busca el momento correcto para aprovechar los precios de las casas ejecutadas.
• Son una buena inversión. En relación con el punto anterior, la mayoría de las casas con ejecución hipotecaria son un excelente negocio porque te aseguras un retorno de la inversión en poco tiempo.
• Puedes remodelarlas a tu gusto. Si compraste una propiedad en Foreclosure, pero su interior necesita un retoque, tienes la posibilidad de invertir en ello o incluso agregarotros espacios, como una terraza o piscina.

En cuanto a las desventajas de comprar una casa embargada tenemos que el proceso es mucho más tedioso que el habitual. Como los dueños son los bancos, el tiempo de espera para saber si aceptaron tu oferta o no, es muy largo.

Además, suelen necesitar de muchas mejoras. Es normal que los propietarios de la vivienda al enterarse de que su casa será embargada, lo que hacen es entregarlas en las peores condiciones posibles, por lo que tienen que enfrentar problemas legales. Así que la remodelación puede sacarte el dinero que pudiste haber invertido en comprar una casa sin esta especificación problemática.

Por último, ten cuidado de cómo recibes el título de propiedad. Se supone que debería estar limpio para evitar que enfrentes problemas legales en el futuro, sin embargo, como se entrega “tal y como está”, esto podría generarte dolores de cabeza. Así que lee muy bien lo que firmes.

Preguntas frecuentes (FAQS)

¿Qué significa cuando una casa está en ejecución?

Una persona que no cumple con los pagos de la hipoteca, corre el riesgo de perder la casa. A esto se le conoce como “ejecución hipotecaria” (foreclosure). La medida permite que la agencia de crédito o entidad bancaria te desaloje de la propiedad para luego venderla en una subasta.

¿Cuánto tiempo dura una casa en Foreclosure?

En promedio una casa en foreclosure demora unos 2 años, pero el tiempo de duración depende de las leyes estatales. Por lo que en ciertos casos, el proceso puede ser superior a 4 años.

¿Puedo comprar una casa embargada con un préstamo FHA?

Sí, es posible, pero varía de los requisitos. La FHA tiene algunos requerimientos mínimos que tienen que ver con el estado y condición de la propiedad. Por ejemplo, el techo debe durar al menos 3 años; no puede tener pintura pelada ni haber contacto entre el suelo y la madera, entre otros. Si la casa ejecutada cumple con estas cuestiones, puedes solicitar dicha financiación para comprar la vivienda REO.

¿Realmente vale la pena comprar una casa en Foreclosure?

No es un proceso fácil, sobre todo si el banco la vende “tal y como está”. Si requiere de reparaciones, deberás repararla tú mismo, por lo que los gastos que pensaste que ahorraste en la compra, terminarán siendo destinados a la casa.

Además, no todos los préstamos hipotecarios aprueban una compra de casa en foreclosure, por lo que tendrás que optar por un préstamo 203 k u otras opciones. Ten en cuenta cada detalle antes de decidir si realmente vale la pena adquirir una propiedad embargada.